Kira Uyuşmazlıkları: Kira Artışı, Kira Tespiti ve Tahliye Davası (2026)

Kira ilişkisi, gündelik hayatta en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerden biridir ve aynı ölçüde uyuşmazlığa açıktır. Kira bedelinin ne kadar artırılabileceği, uzun süredir değişmeyen bir kiranın nasıl güncelleneceği, kiraya verenin hangi durumlarda tahliye isteyebileceği ve ödenmeyen kiralar için hangi yolun izleneceği; hem ev sahiplerinin hem de kiracıların en çok merak ettiği sorulardır.

Bu konular büyük ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 339 ila 356. maddeleri arasında, "konut ve çatılı işyeri kiraları" başlığı altında düzenlenmiştir. Ödenmeyen kira için icra takibi İcra ve İflas Kanunu'nda (İİK), dava açmadan önce gidilmesi zorunlu arabuluculuk ise Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda (HUAK) yer alır.

Bu yazıda, 9 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre kira artışı, kira tespiti, tahliye, depozito ve arabuluculuk konuları ele alınmakta; süreler sonda bir tabloda toplanmaktadır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Nedir?

"Çatılı işyeri" ifadesi; dükkân, büro, mağaza, depo gibi üzeri kapalı ve iş amacıyla kullanılan taşınmazları anlatır. Arsa veya açık otopark gibi çatısız yerlerin kiralanmasında bu bölümdeki koruyucu hükümler değil, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.

TBK md. 339'a göre bu hükümler, kiralananla birlikte kullanıma bırakılan eşya için de geçerlidir. Ancak niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında (örneğin yazlığın bir sezonluk kiralanması) uygulanmaz. Kanun ayrıca kiracıyı koruyan bazı emredici sınırlar koyar:

• Kira bedelinin belirlenmesi dışında, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK md. 343).
• Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; geç ödemede ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağı (hemen istenebilir hâle geleceği) yönündeki anlaşmalar geçersizdir (TBK md. 346).
• Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK md. 354).

Kira Artış Sınırı (TBK md. 344)

TÜFE on iki aylık ortalama kuralı

Tarafların yenilenen kira dönemi için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmediği sürece geçerlidir. Bu oran her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır; uygulanacak üst sınır, kira döneminin yenilendiği aydan önceki son açıklanan veriye bakılarak bulunur. Oran her ay değiştiğinden güncel rakam TÜİK bülteninden kontrol edilmelidir.

Sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa kira bedeli yine bu oranı geçmemek üzere, kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Sınırı aşan artış anlaşması, aşan kısım bakımından geçersizdir. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü (TBK md. 138) hâli ise saklıdır.

Konutlardaki yüzde 25 geçici sınır sona erdi

Yüksek enflasyon döneminde konut kiraları için geçici bir üst sınır getirilmişti. 7409 sayılı Kanun ile eklenen TBK geçici 1. madde 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2023, 7456 sayılı Kanun ile eklenen geçici 2. madde ise 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artışı önceki yıl kirasının yüzde 25'i ile sınırlamıştı.

Bu sınırın uygulama süresi 1 Temmuz 2024'te sona ermiş ve uzatılmamıştır. Bu tarihten sonra yenilenen konut kiralarında da yalnızca TBK md. 344'teki TÜFE sınırı geçerlidir; 2026 itibarıyla mevzuatta yeni bir geçici sınır yoktur.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde ödenecek bedelin mahkemece belirlenmesi için açılır. Uygulamada en çok, yıllardır güncellenmemiş ve piyasanın çok altında kalmış kiraların güncellenmesi için başvurulan yoldur.

Beş yıl kuralı ve hakkaniyet

TBK md. 344/3'e göre, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedelini hâkim belirler. Bu belirlemede birlikte gözetilen ölçütler şunlardır:

• TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı,
• kiralananın durumu (konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım şekli),
• emsal kira bedelleri, yani benzer taşınmazlar için ödenen güncel kiralar.

Beş yılı dolduran kiralarda TÜFE sınırı bağlayıcı değildir; hâkim bilirkişi incelemesiyle emsal kiraları araştırır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, mevcut kiracının yeni kiracı gibi değerlendirilemeyeceği gözetilerek emsal bedel üzerinden hakkaniyet indirimi yapılır. Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden TÜFE sınırı içinde artırılır. Beş yıl dolmadan açılan davalarda ise hâkim TÜFE oranını aşan bir artış belirleyemez. Kanun davacıyı yalnızca kiraya verenle sınırlamadığından kiracı da tespit davası açabilir.

Dava ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı açılış zamanına bağlıdır (TBK md. 345):

1. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
2. Kiraya veren aynı süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava o dönemin sonuna kadar açılabilir ve bedel yine dönem başından geçerli olur.
3. Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren uygulanır.
4. Bu koşullar yoksa belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren istenebilir.

Tahliye Sebepleri

Sözleşme kendiliğinden uzar: 10 yıllık uzama süresi

Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK md. 347).

Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresinden sonra sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bunun için izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre (TBK md. 329) fesih bildiriminde bulunabilir. Fesih bildirimi yazılı yapılmadıkça geçersizdir (TBK md. 348).

Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK md. 350/1). Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava tarihinde mevcut olup devam etmesi gerekir.

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik ise (TBK md. 351):

1. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra dava açabilir,
2. ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Yeniden inşa ve imar

Kiralananın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu sırada kullanım imkânsız ise kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK md. 350/2). Bu sebebin ispatında yapı ruhsatı ve projeler önem taşır.

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa kiraya veren, o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 352/1). Yargıtay uygulamasında, sözleşmeyle aynı tarihli veya teslimden önce alınmış taahhütler, kiracının iradesinin serbest olmadığı gerekçesiyle geçerli kabul edilmemektedir. Kanunda noter şartı yoktur; ancak noterde düzenlenen veya imzası onaylanan taahhüt ispat kolaylığı sağlar.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde) kirayı ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK md. 352/2). İhtarın "haklı" olması, ihtar tarihinde kiranın gerçekten muaccel ve ödenmemiş olmasını ifade eder.

Kiracının veya eşinin aynı yerde konutu bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK md. 352/3).

Yeniden kiralama yasağı

İhtiyaç sebebiyle tahliye ettiren kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; yeniden inşa ve imar için boşaltılan taşınmazlarda da benzer bir yasak ve eski kiracı lehine öncelik hakkı vardır. Aykırı davranan kiraya veren, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK md. 355).

Kiranın Ödenmemesi: Temerrüt ve İcra Yoluyla Tahliye

Kiracı muaccel kirayı veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, TBK md. 315'e göre yazılı olarak süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gündür. Uygulamada bu ihtar çoğunlukla icra dairesi aracılığıyla "ihtarlı ödeme emri" ile yapılır:

1. Kiraya veren, kira alacağı için ihtarlı ödeme emriyle takip başlatır (İİK md. 269). Ödeme emri, 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebileceğini bildirir.
2. Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur; kiraya veren itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurabilir (İİK md. 269/b, 269/c).
3. Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu da ödemezse, kiraya veren ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK md. 269/a).
4. Tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tefhim veya tebliğden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK md. 269/c).

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız takipte ise icra dairesi tahliye emri gönderir; kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve on beş gün içinde boşaltmazsa zorla tahliyeye geçilir (İİK md. 272–275).

Güvence Bedeli (Depozito)

Sözleşmeyle kiracıdan güvence alınabilir; ancak bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK md. 342). Güvence para veya kıymetli evrak ise kanun, bunun kiraya verene elden verilmesini değil, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankada vadeli hesaba yatırılmasını veya depo edilmesini öngörür.

Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder. Elden verilen depozitolarda ise iade uyuşmazlıkları daha zor çözülür.

Zorunlu Arabuluculuk: Dava Şartı (HUAK md. 18/B)

7445 sayılı Kanun ile HUAK'a eklenen 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira tespit, kira alacağı, tahliye ve depozito iadesi davaları bu kapsamdadır. Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir (HUAK md. 18/A/2).

Bu istisna nedeniyle İİK kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri için önce arabulucuya gitmek gerekmez. Süreç ana hatlarıyla şöyledir:

1. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılır.
2. Görevlendirilen arabulucu uyuşmazlığı üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK md. 18/A/9).
3. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK md. 18/B/3).
4. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenerek dava açılır.

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK md. 18/A/15); bu, tahliye davalarındaki bir aylık süreler bakımından önemlidir. Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; lehine hükmedilecek vekâlet ücreti de tarifedeki tutarın yarısıyla sınırlı kalır (HUAK md. 18/A/11).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

HMK md. 4/1-a uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrık olmak üzere, kira alacağı davaları dâhil tüm kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Bu mahkemelerde, yazılı aşaması daha kısa olan basit yargılama usulü uygulanır (HMK md. 316/1-a). Dava, davalının yerleşim yeri (HMK md. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yer (HMK md. 10) mahkemesinde açılabilir. İcra yoluyla tahliye taleplerini ise icra mahkemesi inceler.

Kira Uyuşmazlıklarında Süreler Tablosu

Sık Sorulan Sorular

2026'da kira artışında yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı son olarak 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen dönemlere uygulanmış ve uzatılmamıştır. Bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.

Ev sahibi beş yıl dolmadan kira tespit davası açabilir mi?

Açabilir; ancak bu durumda mahkeme TÜFE on iki aylık ortalama sınırını aşan bir kira belirleyemez. Emsal kiralara göre güncelleme imkânı, kira ilişkisinin beş yılı doldurmasından sonra doğar.

Sözleşmenin süresi bitti, ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ya da on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?

Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koşar. Yargıtay uygulamasında sözleşmeyle aynı anda veya teslimden önce alınan taahhütler kural olarak geçerli sayılmaz. Taahhüdün teslimden sonra verildiğini ispat yükü kiraya verendedir.

Kira uyuşmazlığında doğrudan dava açılabilir mi?

1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. İlamsız icra yoluyla tahliye takipleri ise bu zorunluluğun dışındadır.

Depozito geri verilmezse ne yapılabilir?

Depozito bankaya yatırılmışsa ve kiraya veren sözleşme bitiminden itibaren üç ay içinde dava veya takip bildiriminde bulunmamışsa, banka güvenceyi kiracıya iade eder. Elden verilen depozitonun iadesi için önce arabulucuya başvurulması, anlaşma olmazsa dava açılması gerekir. Kiraya veren, olağan kullanımı aşan hasarları depozitodan mahsup etmek isterse bunları ispat etmelidir.

Son Not

Bu yazı, 9 Kasım 2026 tarihindeki mevzuata göre genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Kira uyuşmazlıklarında sonuç; sözleşmenin içeriğine, kira ilişkisinin başlangıç tarihine, bildirimlerin şekil ve zamanına ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir; her durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (md. 315, 329, 339–356, geçici md. 1–2) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (md. 18/A, 18/B, geçici md. 3) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6325.pdf
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (md. 4, 6, 10, 316) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6100.pdf
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (md. 269–276) — https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.3.2004.pdf
• Türkiye İstatistik Kurumu, Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri — https://data.tuik.gov.tr
• Resmî Gazete — https://www.resmigazete.gov.tr